Wprowadzenie
Pandemia COVID-19 miała ogromny wpływ na wszystkie aspekty życia, w tym także na gospodarkę i prawo. Wprowadzenie specustawy, czyli ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, oraz jej późniejsze nowelizacje, znacząco zmieniły sytuację prawną wynajmujących i najemców. Nowe przepisy, mające na celu ochronę najemców w trudnych czasach pandemii, wprowadziły liczne regulacje dotyczące wypowiedzenia umów najmu oraz wysokości czynszu.
Celem niniejszego artykułu jest szczegółowe omówienie sytuacji prawnej stron stosunku najmu w świetle specustawy, z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego oraz szczególnych rozwiązań wprowadzonych w związku z pandemią COVID-19.
Czym jest stosunek najmu?
Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu ustalony czynsz. Umowa najmu jest więc klasycznym zobowiązaniem wzajemnym, w którym każda ze stron ma swoje prawa i obowiązki. W praktyce najczęściej kojarzy się ona z wynajmem lokali mieszkalnych lub użytkowych, choć przedmiotem najmu mogą być także inne rzeczy, jak np. maszyny czy pojazdy.
Jednym z najważniejszych aspektów umowy najmu jest ustalona wysokość czynszu. Z reguły czynsz jest płacony w pieniądzu, ale prawo dopuszcza możliwość ustalenia innej formy zapłaty. Pandemia COVID-19 w znacznym stopniu wpłynęła na realizację tych umów, a specustawa wprowadziła zmiany, które chronią zarówno najemców, jak i wynajmujących.
Specustawa a stosunek najmu
W odpowiedzi na kryzys wywołany pandemią koronawirusa, ustawodawca wprowadził szereg regulacji mających na celu ochronę stron umów najmu. Jedną z kluczowych zasad wynikających ze specustawy jest zakaz wypowiadania umowy najmu oraz zmiany wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 roku (art. 31t ust. 1 specustawy). Oznacza to, że przez określony czas wynajmujący nie może jednostronnie zakończyć umowy ani podwyższyć czynszu.
Oczywiście od tej zasady przewidziano pewne wyjątki, które pozwalają wynajmującym wypowiedzieć umowę najmu lub zmienić warunki, pod pewnymi warunkami.
Wyjątki od zakazu wypowiedzenia umowy
Ustawa przewiduje sytuacje, w których wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego nawet przed upływem zakazu. Oto warunki, w których wynajmujący może skorzystać z prawa wypowiedzenia:
- W przypadku lokali mieszkalnych wynajmujący może wypowiedzieć umowę, gdy najemca:
- Używa lokalu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia.
- Dopuszcza się powstania szkód lub niszczy urządzenia wspólne dla mieszkańców.
- Oddaje lokal w podnajem lub bezpłatne użytkowanie bez zgody wynajmującego.
- Używa lokalu, który wymaga opróżnienia z powodu remontu lub rozbiórki.
- Posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, który spełnia warunki lokalu zamiennego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
- W przypadku lokali użytkowych wynajmujący może wypowiedzieć umowę, gdy:
- Najemca narusza postanowienia umowy lub przepisy dotyczące użytkowania lokalu.
- Lokal wymaga opróżnienia z powodu rozbiórki lub remontu budynku, w którym się znajduje.
Zastosowanie tych wyjątków daje wynajmującemu możliwość zakończenia umowy nawet w okresie ochronnym, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek.
Co zrobić, gdy termin wypowiedzenia już upłynął?
W przypadku, gdy wynajmujący złożył wypowiedzenie umowy przed wejściem w życie specustawy, a termin jej rozwiązania przypadał po dniu jej obowiązywania, najemca może przedłużyć stosunek najmu do 30 czerwca 2020 roku. Aby skorzystać z tego prawa, najemca musi złożyć wynajmującemu oświadczenie o przedłużeniu terminu wypowiedzenia.
Przykład oświadczenia o przedłużeniu terminu wypowiedzenia:
Miejscowość, data
Ja niżej podpisany, na podstawie art. 31u ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, oświadczam, że pragnę przedłużyć termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu (tu adres lokalu) z dnia… do 30 czerwca 2020 roku.
Podpis.
Oświadczenie to musi być dostarczone wynajmującemu w dniu upływu terminu wypowiedzenia. Ważne jest, aby zrobić to w taki sposób, aby wynajmujący mógł się z nim zapoznać, co reguluje art. 61 § 1 k.c. Praktycznym rozwiązaniem może być wysłanie oświadczenia drogą elektroniczną (np. mail, SMS) lub tradycyjną pocztą (list polecony za potwierdzeniem odbioru).
Przedłużenie umowy najmu do 30 czerwca 2020 r.
Jeżeli termin obowiązywania umowy najmu upływa po wejściu w życie specustawy, istnieje możliwość jej automatycznego przedłużenia do 30 czerwca 2020 roku na dotychczasowych warunkach. Aby to uczynić, najemca również musi złożyć wynajmującemu odpowiednie oświadczenie.
Przykład oświadczenia o przedłużeniu umowy najmu:
Miejscowość, data
Ja niżej podpisany, na podstawie art. 31s ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, oświadczam, że pragnę przedłużyć umowę najmu lokalu (tu adres lokalu) z dnia… do 30 czerwca 2020 roku.
Podpis.
Wyjątki od możliwości przedłużenia umowy
Podobnie jak w przypadku wypowiedzenia, istnieją pewne wyjątki, które uniemożliwiają przedłużenie umowy najmu. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy:
- Najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat przez co najmniej jeden okres rozliczeniowy.
- Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje obowiązki.
- Lokal został podnajęty bez zgody wynajmującego.
- Najemca posiada inny lokal, który spełnia warunki lokalu zamiennego.
Wynajem nieruchomości od Skarbu Państwa
Specustawa wprowadza również możliwość odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia należności z tytułu najmu nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. Decyzję w tej sprawie podejmują organy administracji (np. starosta, prezydent miasta), ale warto pamiętać, że nie mają one obowiązku zastosowania tych rozwiązań.
Klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności – rebus sic stantibus
Jeśli przepisy specustawy nie dają wystarczającej ochrony, najemcy mogą powołać się na art. 3571 Kodeksu cywilnego, znany jako klauzula rebus sic stantibus. Ta zasada dotyczy nadzwyczajnej zmiany okoliczności, takich jak pandemia COVID-19, które powodują, że realizacja zobowiązań wynikających z umowy staje się nadmiernie trudna lub grozi rażącą stratą dla jednej ze stron.
Sąd, po rozważeniu okoliczności, może:
- Zmienić warunki umowy.
- Zmienić wysokość świadczeń.
- Rozwiązać umowę, jeśli spełnienie świadczenia stało się nadmiernie trudne.
Podsumowanie
Pandemia COVID-19 wprowadziła istotne zmiany w stosunkach najmu, a specustawa zapewnia ochronę najemcom przed wypowiedzeniem umowy i podwyżką czynszu do 30 czerwca 2020 roku. Wynajmujący mogą jednak wypowiedzieć umowę w określonych przypadkach. Warto pamiętać o konieczności składania odpowiednich oświadczeń o przedłużeniu terminu wypowiedzenia lub umowy najmu, a także o wyjątkach od możliwości ich przedłużenia.
Specustawa daje także narzędzia wynajmującym i najemcom, umożliwiając im elastyczne podejście do zmieniających się warunków gospodarczych.
