Wprowadzenie
W związku z pandemią COVID-19, ustawodawcy wprowadzili szereg regulacji mających na celu ochronę zarówno obywateli, jak i przedsiębiorców, którzy borykają się z trudnościami finansowymi. Jedną z takich inicjatyw było wprowadzenie nowelizacji przepisów dotyczących egzekucji z nieruchomości, które znalazły się w rządowym projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, znanym powszechnie jako tarcza antykryzysowa 3.0.
Jedną z kluczowych zmian, jakie przewidziano w nowelizacji, było wprowadzenie nowego przepisu – art. 952[1] Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), który wprowadza dodatkowe ograniczenia w zakresie egzekucji z nieruchomości dłużnika, mające na celu ochronę jego podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Przyjrzyjmy się bliżej, jak wygląda egzekucja z nieruchomości po zmianach wprowadzonych przez projekt ustawy oraz jakie nowe przepisy mają na celu ochronę dłużników przed nadmiernym obciążeniem.
Czym jest egzekucja z nieruchomości?
Egzekucja z nieruchomości to jedna z najbardziej dotkliwych form egzekucji sądowej, polegająca na zajęciu przez komornika nieruchomości należącej do dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Proces ten kończy się zwykle licytacją nieruchomości, której celem jest sprzedaż majątku i uzyskanie środków na spłatę zadłużenia.
Dotychczas, egzekucja z nieruchomości mogła być prowadzona niezależnie od wartości długu. Zdarzały się przypadki, kiedy stosunkowo niewielkie kwoty długów były podstawą do zajęcia i licytacji nieruchomości, co budziło wiele kontrowersji. Aby zminimalizować nadużycia i chronić dłużników przed utratą domu lub mieszkania w przypadku niewielkich zadłużeń, wprowadzono zmiany, które mają na celu ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji z nieruchomości w określonych sytuacjach.
Nowy przepis art. 952[1] k.p.c. – ochrona dłużnika
W odpowiedzi na liczne przypadki, w których egzekucja z nieruchomości była wykorzystywana przez wierzycieli w sposób niewspółmierny do wysokości zadłużenia, rząd zaproponował nowelizację, w której kluczową rolę odgrywa nowy przepis – art. 952[1] k.p.c.. Przepis ten wprowadza ograniczenia mające na celu ochronę dłużnika przed utratą swojego podstawowego lokum, jeśli dług jest stosunkowo niski w porównaniu do wartości nieruchomości.
Zgodnie z projektowanym przepisem, egzekucja z nieruchomości, która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, będzie mogła zostać przeprowadzona tylko pod pewnymi warunkami. Kluczowe zmiany wprowadzone w tym zakresie obejmują:
1. Licytacja na wniosek wierzyciela
Aby rozpocząć egzekucję z nieruchomości, konieczne będzie złożenie przez wierzyciela wniosku o wyznaczenie terminu licytacji. Oznacza to, że komornik nie będzie mógł samodzielnie podjąć działań mających na celu sprzedaż nieruchomości, jeśli wierzyciel nie wyrazi takiej woli. Jest to istotna zmiana, która ogranicza automatyzm w prowadzeniu egzekucji z nieruchomości.
2. Ograniczenie wartości zadłużenia
Kolejną kluczową zmianą jest wprowadzenie ograniczenia dotyczącego minimalnej wartości długu, która musi być spełniona, aby mogło dojść do licytacji nieruchomości dłużnika. Zgodnie z projektowanym art. 952[1] § 2 k.p.c., wierzyciel będzie mógł złożyć wniosek o licytację tylko wtedy, gdy kwota główna długu wynosi co najmniej 1/20 wartości oszacowania nieruchomości. Oznacza to, że egzekucja z nieruchomości nie będzie możliwa w przypadku niewielkich zadłużeń, które stanowią mniej niż 5% wartości nieruchomości.
3. Wspólne działanie wierzycieli
W przypadku, gdy egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, przepisy przewidują, że licytacja może zostać wyznaczona także wtedy, gdy łączna kwota głównych zadłużeń wszystkich wierzycieli przekracza 1/20 wartości oszacowania nieruchomości. Oznacza to, że jeśli kilku wierzycieli prowadzi działania przeciwko temu samemu dłużnikowi, ich wspólne roszczenia mogą być podstawą do przeprowadzenia licytacji nieruchomości.
4. Wyjątki od ograniczeń
Projekt ustawy przewiduje także pewne wyjątki od wprowadzonych ograniczeń. Przepisy projektowanego art. 952[1] § 2 i § 3 k.p.c. nie będą miały zastosowania w kilku szczególnych przypadkach:
- Należności Skarbu Państwa – egzekucja z nieruchomości będzie możliwa bez względu na wartość długu, jeśli wierzycielem jest Skarb Państwa.
- Egzekucja wynikająca z wyroków sądu karnego – w przypadku, gdy dług wynika z wyroku sądu karnego, również nie będą obowiązywać ograniczenia dotyczące minimalnej wartości zadłużenia.
- Zgoda dłużnika lub sądu – jeśli dłużnik wyrazi zgodę na licytację lub sąd uzna, że licytacja jest uzasadniona ze względu na wysokość długu i brak innych możliwości zaspokojenia roszczeń wierzyciela, egzekucja z nieruchomości będzie możliwa nawet przy niższej wartości zadłużenia.
5. Decyzja sądu
Sąd będzie mógł wyrazić zgodę na wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości, jeśli uzna, że przemawia za tym wysokość i charakter długu lub że nie ma możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. W przypadku odmowy, wierzycielowi przysługuje prawo do wniesienia zażalenia na decyzję sądu.
Korzyści z wprowadzenia nowych przepisów
Nowelizacja przepisów w zakresie egzekucji z nieruchomości wprowadza istotne korzyści dla dłużników, którzy mogą obawiać się utraty swojego mieszkania lub domu z powodu relatywnie niewielkiego zadłużenia. Dzięki wprowadzonym zmianom:
- Ochrona dłużnika – Wprowadzenie minimalnej wartości długu (1/20 wartości oszacowania nieruchomości) jako warunku przeprowadzenia licytacji nieruchomości chroni dłużników przed utratą mieszkania w przypadku niewielkich zadłużeń.
- Zmniejszenie nadużyć – Zmiana ta ma na celu przeciwdziałanie sytuacjom, w których wierzyciele, wykorzystując procedurę egzekucji z nieruchomości, stosowali ją jako narzędzie szykanowania dłużnika, nawet w przypadku niskich długów.
- Przejrzystość postępowania – Nowe przepisy zapewniają większą przejrzystość w procesie egzekucji z nieruchomości, ponieważ decyzja o przeprowadzeniu licytacji zależy od wyraźnej zgody wierzyciela oraz spełnienia określonych warunków.
Podsumowanie
Wprowadzone zmiany w przepisach dotyczących egzekucji z nieruchomości mają na celu ochronę dłużników przed utratą ich podstawowego lokum w sytuacji, gdy wartość zadłużenia jest niewielka. Projektowany art. 952[1] k.p.c. wprowadza istotne ograniczenia dotyczące możliwości przeprowadzenia licytacji nieruchomości, a także jasno określa warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby taka egzekucja była możliwa.
Nowelizacja przepisów wprowadza również szereg mechanizmów, które mają chronić dłużników przed nadmiernymi działaniami wierzycieli i zapewnić, że licytacja nieruchomości będzie ostatecznością, stosowaną wyłącznie wtedy, gdy rzeczywiście nie ma innych sposobów na zaspokojenie roszczeń wierzyciela.
Choć projekt ustawy jest jeszcze w trakcie procedowania, jego wprowadzenie zapowiada pozytywne zmiany dla osób zadłużonych, które mogą obawiać się utraty swoich domów lub mieszkań z powodu niewielkich zobowiązań.
